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29.07.2015 - Die Welt

US Immobilienmarkt gewinnt an Lukrativität

Bürohäuser und Shoppingcenter sind in den Großstädten der USA mehr denn je gefragt, Krise war gestern. Der amerikanische Immobilienmarkt ist wieder im Aufwind. "Zeit sich noch stärker zu engagieren," sagt Christoph Kahl, Geschäftsführender Gesellschafter der Jamestown Group, im Gespräch mit der "Welt". Kahl investiert bereits seit Jahrzehnten in den USA, und sieht nach der Finanzkrise neue Chancen am amerikanischen Immobilienmarkt. Das führende deutsche Emissionshaus, das nur in amerikanische Immobilien investiert, verwaltet in den USA Objekte im Gesamtvolumen von acht Milliarden US-Dollar – überwiegend Büro- und Handelsobjekte – und hat vor Ort 200 und in Köln 40 Mitarbeiter. Kahl ist mit neuen Fonds schon längst wieder auf Einkaufstour.

"Es war ungesund und unheimlich" erinnert sich der Fondsmanager an die Zeit vor der Immobilien- und Finanzkrise in den USA. Immobilieninvestoren hätten beim Kauf keine tiefere Wertermittlung im Form einer Due Diligence mehr verlangt. Unvermietete Flächen seien viel höher bewertet worden als vermietete. "Wenn der Leerstand höher bewertet ist als die Vermietung, dann stimmt etwas nicht", sagt Kahl. Mit einem Schlag hätten die Jamestown-Manager 2006 innerhalb eines Jahres Immobilien für fünf Milliarden US-Dollar – 70 Prozent des Gesamtbestandes – verkauft. "Ausschließlich mit hohem Gewinn", versichert Kahl. Der US-Markt war heiß gelaufen, anschließend erschütterte die von einer großzügigen Finanzierungspraxis getriebene Branche weltweit die gesamten Bankenlandschaft.

Doch bei dem in den Jahren 2006 bis 2008 investierenden Fonds Co-Invest 4 lagen auch die Jamestown-Manager mitunter daneben. Und so kam es bei diesem Fonds in der Krise zu Wertverlusten. Um den überhitzten Kapitalmarkt für vermietete Objekte zu vermeiden, investierte der Fonds in Repositionierungen, Baugrundstücke und Neubauten in Regionen, wo aufgrund hohen Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstums starke Flächennachfrage erwartet wurde. "Aber mit der Krise war auch die Flächennachfrage weg. Angesichts der langen Laufzeit sind die Wertverluste wieder aufgeholt, aber dieser Fonds erzielt keinen Gewinn für die Anleger", sagt Kahl. Die Gründe seien den Anlegern allerdings immer frühzeitig kommuniziert worden. "Bei schlechten Nachrichten kann nur eine offene Kommunikation Vertrauen erhalten", ist Kahl überzeugt.

Das Geschäftsmodell von Jamestown gibt es so in der deutschen Fondsbranche nicht. Wenn die Anleger in einem Vermietungsfonds für jedes Jahr die prospektierte Ausschüttung und zusätzlich bei der Fondsauflösung 110 Prozent des eingezahlten Kapitals erhalten haben, bekommen die Jamestown-Manager ein Drittel des überschüssigen Gewinns. Zwei Drittel bekommen die Anleger. Damit ist das Management immer an einem hohen Gewinn für die Anleger interessiert. Bei der Ausgabe ist allerdings das branchenübliche Agio (Aufgeld) von fünf Prozent zu zahlen. "Nicht am Kunden verdienen, sondern mit dem Kunden verdienen", erklärt Kahl die Devise seines Hauses. Selbstverständlich ist das in der von Skandalen gebeutelten deutschen Fondsbranche nicht.

"Ziel ist es, bis zum Verkauf die perfekte Immobilie zu entwickeln", erläutert der Jamestown-Chef seine Strategie. "So werden Kellerflächen besser als vorher genutzt, mit baulichen Veränderungen neues Mietpotenzial erschlossen." Die Nettomiete der übernommenen Immobilien soll zumindest um 20 Prozent, am besten um 40 Prozent binnen zehn Jahren gesteigert werden können. Kahl: "Nur wenn dies realistisch ist, kann ein Kauf zu einer Anfangsrendite von heute 4,5 bis 5,0 Prozent vertretbar sein." Großen Wert legen Kahls Manager auf die Objektverwaltung, einen sinnvollen Mietermix, ein gutes Image und die Verbesserung des Umfelds. Das bekannteste Beispiel einer Jamestown-Immobilie ist das "One Times Square" in New York, bekannt von den jährlichen Silvesterfeiern in New York. Einen besseren Standort kann sich kein Fondsunternehmen wünschen.

Jamestown kann seit seiner Gründung vor über 30 Jahren mit 26 aufgelösten Fonds eine durchschnittliche Rendite von 19 Prozent pro Jahr (Ausschüttung plus Verkaufsgewinn) vorweisen. Der schlechteste dieser Fonds kam auf acht Prozent pro Jahr. "Schließlich hat noch keiner unserer Anleger mit unseren Fonds einen Verlust gemacht", betont Kahl. Das erleichtert das Einsammeln des Kapitals bei den Kunden, die heute je zur Hälfte deutsche vermögende Anleger sowie Pensionsfonds aus den USA, Australien, Asien und Europa sind.

Mit Jamestown 27 bis 29 wurden nach der Krise schon wieder drei neue Fonds aufgelegt. Die meist älteren 70.000 deutschen Privatanleger haben zwischen 30.000 und 100.000 US-Dollar investiert. Der Vertrieb erfolgt in Deutschland über viele Banken und große Sparkassen. Die Laufzeit dieser Finanzprodukte liegt zwischen sieben und zwölf Jahre.

Für institutionelle Anleger hat das Emissionshaus mit seinem offenen Immobilienfonds amerikanischen Rechts Jamestown Premier Property bei seinen Ankäufen noch ein weiteres Eisen im Feuer. Über die Hälfte der 55 Investoren sind amerikanische Pensionsfonds. Nach Branchenangaben sind hier Immobilien im Gesamtwert von vier Milliarden US-Dollar gebündelt.

Derzeit wird für den Jamestown Fond Nr. 29 noch Kapital eingesammelt. Kahl berichtet von einem "konstanten Kapitalzustrom." Der Gewerbeimmobilienmarkt in den USA werde interessanter denn je, weil sich die Amerikaner nach dem enormen Flächenverzehr in den letzten Jahren wieder auf ihre Städte konzentrierten. "Hier hat ein Umdenken eingesetzt. Zurück in die Stadt heißt jetzt die Devise. Das wertet Büro- und Handelsimmobilien in den Zentren wieder enorm auf." Für den Jamestown 29 wurden bereits ein modernes Bürogebäude in Washington D. C. und zwei Shoppingcenter im Süden Floridas erworben. Ende Juni waren bereits 275 Millionen US-Dollar von 5400 Anlegern gezeichnet worden. (siehe Ankaufsmitteilungen)

Und die Ankäufe gehen weiter. Im Visier sind Büro- und Handelsobjekte in New York, Boston, San Francisco und im Süden Floridas. Kahl betont, dass es seit dem Jahr 2009 kaum Neubauten in den großen Städten der USA gegeben habe. Der Konsum wachse wieder infolge des Wirtschaftswachstums und zunehmender Bevölkerung. Deshalb steige die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in den US-Metropolen wieder an. Solange die Disziplin bei der Kreditvergabe anhalte, werde es am Immobilienmarkt auch nicht wieder zu einer Blasenbildung kommen. Es herrsche Transparenz, jeder Kaufpreis werde veröffentlicht – anders als in Deutschland, wo meist "Stillschweigen vereinbart" werde. Kahls Botschaft: "In den USA gibt es wieder einen sehr starken Immobilienmarkt." Und die anstehenden Zinserhöhungen, die den Immobilienmarkt bremsen könnten, würden nicht so hoch ausfallen.

 
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