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16.01.2014 - Procontra online

Immobilien: Deutschland attraktiver denn je

Beteiligungen und Sachwerte von Stefan Terliesner

Dies ist ein Ergebnis einer Befragung von EY Real Estate von rund 100 in Deutschland tätigen Immobilieninvestoren. Fast alle, genau 99 Prozent, der Investoren bezeichnen Deutschland als attraktiven bzw. sehr attraktiven Investitionsstandort. Nachdem das Transaktionsvolumen 2013 um 23 Prozent auf 44 Milliarden Euro gestiegen sei, würden 72 Prozent der Befragten erneut mit einem Zuwachs rechnen. 2014 sei ein Volumen von 47 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios realistisch. Voraussichtlich würden die Investoren auch eine höhere Risikobereitschaft zeigen.


Berlin vor Köln und München
Vor allem Wohnimmobilien und Büroimmobilien in 1a-Lagen seien gefragt. Bei Wohnimmobilien böten aus Investorensicht 2014 Berlin mit großem Abstand vor Köln und München die besten Perspektiven, während im Segment Büroimmobilien München, Hamburg und Frankfurt etwa gleichauf an der Spitze der Attraktivitätsskala lägen.

Offensichtlich sei das Vertrauen in den deutschen Markt so groß, dass viele Anleger nicht mehr nur auf sogenannte Core-Immobilien setzen würden, also gut vermietete Objekte in besten Lagen. Acht von zehn Befragten (81 Prozent) seien der Auffassung, dass der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments 2014 steigen wird. (Bereits im März 2013 schwärmten in- und ausländische Investoren für den deutschen Immobilienmarkt.)

„Anders als in der Vergangenheit werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Im Wohnimmobiliensegment scheint die Risikobereitschaft besonders ausgeprägt. Hier fanden zuletzt auch in B- und C-Lagen Transaktionen statt. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen", wird Hartmut Fründ, Managing Partner bei EY Real Estate, in der Pressemitteilung zur Umfrage zitiert. (Bei  Gewerbeimmobilien war dieser Trend bereits Anfang 2013 zu erkennen.)

Bislang jedoch seien bei Gewerbeimmobilien wenige größere Transaktionen außerhalb des Core-Segments zu beobachten gewesen. Dazu Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate: „Die Aufräumarbeiten im Gewerbebereich, der unter der Finanzkrise stärker gelitten hat als der Wohnimmobilienbereich, sind noch nicht gänzlich abgeschlossen." Neben unterschiedlichen Preisvorstellungen sei der Finanzierungsmarkt im Segment der Gewerbeimmobilien eine Hürde. „Zwar ist die Situation insgesamt entspannter als in der jüngeren Vergangenheit und zudem bauen alternative Fremdkapitalgeber ihre Marktanteile weiter aus. Bei Non-Core-Gewerbeimmobilien jedoch hält sich die Finanzierungsbereitschaft oftmals eher in Grenzen", meint Schulz-Wulkow.

Eurokrise als Nachfragetreiber
Eine Ursache für die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien seien weiterhin Unsicherheiten aus der Eurokrise. Laut Pressemitteilung geben neun von zehn Befragten (93 Prozent) an, dass europäische Anleger aufgrund der Eurokrise vermehrt auf die deutschen Immobilienmärkte drängen. Als Folge der anhaltenden Nachfrage würden die Preise in vielen Segmenten steigen. So rechneten die Hälfte der Befragten (53 Prozent) damit, dass die Preise für Büroimmobilien in 1a-Lagen anziehen. Die Aussichten hätten sich im Vergleich zur Umfrage des Vorjahres merklich verbessert. Damals seien nur 35 Prozent der Befragten dieser Ansicht gewesen.

Ein ähnliches Bild zeige sich bei Logistikimmobilien: Die Preisentwicklung für Logistikimmobilien in sehr guten Lagen werde positiver bewertet als im Vorjahr (46 Prozent im Vergleich zu 25 Prozent). Auch im Wohnimmobilienbereich werde mit weiteren Preissteigerungen gerechnet, die der Umfrage zufolge allerdings im Vergleich zum Vorjahr etwas an Dynamik einbüßen dürften. Die Preise für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien würden tendenziell als stabil eingeschätzt. Die favorisierten Standorte der Investoren seien München (Büro, Einzelhandel), Hamburg und Frankfurt (jeweils Büro) sowie Düsseldorf (Einzelhandel) und Berlin (Wohnen).

Auswirkung auf Flächennachfrage
Die Einzelhandelsimmobilien seien insgesamt weniger stark im Fokus der Anleger als beispielsweise die Wohn- oder Büroimmobilie. Ein Grund könne die zunehmende Bedeutung des E-Commerce sein. Fast die Hälfte der Befragten (45 Prozent) erwarte negative Auswirkungen auf die Flächennachfrage im Einzelhandel. Von einer Bedrohung des Einzelhandels durch E-Commerce – zumindest an schwachen Standorten – sprechen sogar 84 Prozent. Andererseits treibe der E-Commerce-Trend die Nachfrage nach Logistikimmobilien.

Großinvestoren als Käufer und Verkäufer
Eine besonders hohe Immobiliennachfrage sei der Untersuchung zufolge von Versicherungen und Pensionsfonds aus dem In- und Ausland sowie von sonstigen internationalen Fonds zu erwarten. Manche von ihnen würden sich zugleich auf der Verkäuferseite wiederfinden. „Viele institutionelle, internationale Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Markt in Erscheinung getreten sind, nutzen jetzt Marktchancen auf beiden Seiten, also als Käufer und Verkäufer“, beobachtet Fründ.

 
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