Der Emittent wird sein Gesellschaftsvermögen mittelbar und unmittelbar in überwiegend deutsche Gewerbeimmobilien an entwicklungsfähigen Standorten und/oder mit hohem Vermietungsstand investieren. Durch die geplante Risikostreuung der Investitionen des Emittenten in Immobilien und auf ein Portfolio von Beteiligungen an mehr als 250 verschiedenen Zielfonds von voraussichtlich mehr als 60 Anbietern und damit die mittelbare Beteiligung an voraussichtlich mehr als 400 Immobilien verschiedener Immobiliengrößen, Immobilienstandorte, Gebäudetypen, Nutzungsarten und Mieter, ist die Situation am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt mittelbar für den Emittenten von Bedeutung.
Der Investmentmarkt
Nach Angaben des internationalen Maklerhauses Jones Lang LaSalle (Investmentmarktüberblick Q4 2018) hat der deutsche Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien beim Transaktionsvolumen ein neues Rekordjahr verzeichnet. Demnach lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 bei rd. 60,3 Mrd. EUR und damit rd. 6 % über dem Vorjahreswert. Ein wesentlicher Grund für die erneute Steigerung des Transaktionsvolumens lag dabei in der zunehmend unsicheren (geo-) politischen Lage, auf die Anleger weiterhin mit Investitionen in Immobilien reagierten. Die weitere Entwicklung des deutschen Investmentmarktes im Jahr 2019 stellt sich aus Sicht von Jones Lang LaSalle trotz der (geo-) politischen Unsicherheiten positiv dar. Insgesamt prognostizieren die Experten ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. EUR.
Der Zweitmarkt – Ein Markt mit Wachstumspotential
Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von i. d. R. bereits vollplatzierten geschlossenen Alternativen Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen gehandelt und deren Kapitalerhöhungen durchgeführt werden, stellt seit Jahren ein tendenziell wachsendes Segment dar. Neben der traditionellen Vermittlung von Zweitmarktumsätzen durch den Anbieter bzw. den Treuhänder eines Beteiligungsangebotes (z. B. MPC FundXchange, CFB-Fonds Transfair) haben sich nach dem Kreditwesengesetz regulierte, Initiatoren übergreifende Zweitmarkt-Handelsplattformen (z. B. Fondsbörse Deutsch-land Beteiligungsmakler AG, Deutsche Zweit-markt AG) etabliert und stehen verkaufswilligen Anlegern als Verkaufsplattform zur Verfügung. Als Käufer treten institutionelle Investoren wie z. B. geschlossene Zweitmarktfonds und zunehmend private Anleger auf. Dabei stellen geschlossene Alternative Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen nach Angaben der Deutsche Zweitmarkt AG mit einem Umsatzanteil von rd. 69 % im Jahr 2018 weiterhin die wichtigste Assetklasse am Zweitmarkt dar.
Im Hinblick auf die seit Mitte 2013 verstärkte Regulierung von neu aufgelegten geschlossenen Alternativen Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen, haben sich Beteiligungsangebote für Privatanleger am Erstmarkt deutlich reduziert. Damit gewinnt die Möglichkeit, am Zweitmarkt in bereits bestehende Beteiligungsangebote zu investieren, zusätzlich an Bedeutung.
Den Marktberichten der Deutsche Zweitmarkt AG kann entnommen werden, dass das von Handelsplattformen, Maklern etc. öffentlich gehandelte Nominalkapital geschlossener Alternativer Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen nach einem Zwischenhoch in 2010 (rd. 133 Mio. EUR) ab 2011 (rd. 117 Mio. EUR) bis 2017 (rd. 215 Mio. EUR) kontinuierlich gestiegen ist. Im Jahr 2018 lag das gehandelte Nominalkapital geschlossener Alternativer Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen bei rd. 206 Mio. EUR. Die Anzahl der Umsätze hat sich von 1.917 im Jahr 2010 auf 4.839 in 2018 deutlich erhöht.
Die Einkaufswege der asuco zeigen, dass auch außerhalb des öffentlichen Handels hohe Zweitmarktumsätze stattfinden. Das gesamte Handelsvolumen an geschlossenen Alternativen Investmentfonds mit Immobilieninvestitionen dürfte sich aktuell nach Einschätzung der asuco daher bei einem Volumen von nominal 320-370 Mio. EUR bewegen.
