Mehr verschenken, weniger versteuern – mit Immobilienfonds

Verschenktes Geldvermögen wird in der Regel voll versteuert. Für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gilt dagegen: Durch die besondere steuerliche Bewertung – mit Abschlägen durch das Ertragswertverfahren und Anrechnung von Fremdkapital – liegt der steuerliche Ansatz oft weit unter dem tatsächlichen Vermögenswert. So können Sie mehr Substanz steuerfrei übertragen und die Schenkungssteuer spürbar reduzieren. Eine clevere Lösung für alle, die Vermögen effizient und steueroptimiert weitergeben wollen.

Schenkungen und Erbschaften unterliegen denselben steuerlichen Regeln: Die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer hängt von der Höhe des übertragenen Vermögens und dem Verwandtschaftsverhältnis ab. Ist der Steuerfreibetrag der begünstigten Person überschritten, muss der übersteigende Teil gemäß der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuerklasse des Begünstigten versteuert werden.

Freibetrag: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten. Kinder und Enkelkinder (bei verstorbenen Eltern) haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkelkinder bei lebenden Eltern 200.000 Euro. Urenkel und Eltern erhalten 100.000 Euro steuerfrei, alle anderen Personen nur 20.000 Euro.

Steuerklasse: Die für Ehepartner, Kinder und Eltern geltende Steuerklasse I hat die niedrigsten Steuersätze. Steuerklasse II betrifft Geschwister, Nichten und Neffen, bei denen die Steuersätze höher sind. Steuerklasse III gilt für alle anderen Personen und weist die höchsten Steuersätze auf.

Der persönliche Steuersatz reicht von 7 % in der Steuerklasse I bis zu 50 % in der Steuerklasse III. Je weiter das verwandtschaftliche Verhältnis zum Schenkenden oder Erblasser entfernt ist und je größer der Betrag, desto höher fällt auch der Steuersatz aus.

Die folgenden Beispiele veranschaulichen Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer sowie effektive Steuerbelastung in Abhängigkeit von der Höhe der Zuwendung, dem Freibetrag und dem persönlichen Steuersatz.

Wird Geldvermögen übertragen, greift der Fiskus kräftig zu – ein großer Teil landet beim Staat statt beim Begünstigten. Das gilt besonders dann, wenn hohe Beträge ohne richtige steuerliche Gestaltung verschenkt oder vererbt werden. Deutlich vorteilhafter kann es sein, Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben und zu übertragen, denn die niedrigere steuerliche Bewertung führt oft zu erheblichen Einsparungen bei Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer.

Beim Verschenken oder Vererben von Anteilen an einem Immobilienfonds in Form einer Kommanditgesellschaft zählt für die Besteuerung nicht der Marktwert, sondern der prognostizierte Ertrag des im Fonds enthaltenen Immobilienvermögens. Die Beteiligung wird in ihre Bestandteile – Grundstücks- und Gebäudewerte – aufgeteilt und nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das führt häufig zu einem deutlich niedrigeren steuerlichen Ansatz und ermöglicht es, mehr Vermögen steuerfrei zu übertragen.

Bodenwert: Der Bodenwert der Fondsimmobilien wird auf Grundlage des amtlichen Bodenrichtwerts berechnet. Bei Gewerbegrundstücken, für die nur wenige Vergleichsdaten vorliegen und deren Bodenrichtwerte oft mit Verzögerung aktualisiert werden, entstehen häufig schon spürbare Bewertungsabschläge – was zu einem steuerlichen Wertansatz unter dem tatsächlichen Marktwert führt.

Gebäudewert: Der Wert der Aufbauten wird mittels Ertragswertverfahren bestimmt. Grundlage ist die marktübliche Miete, von der standardisierte Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiken) abgezogen werden. Da diese Pauschalen meist über den tatsächlichen Kosten liegen, ergeben sich hier weitere Bewertungsabschläge.

Liegenschaftszins und Vervielfältiger: In die Ertragswertberechnung fließen der Liegenschaftszins und ein Vervielfältiger ein. Der Liegenschaftszins zeigt den alternativen Ertrag eines Grundstücks ohne Gebäude, während der Vervielfältiger den jährlichen Gebäudeertrag mit der verbleibenden Nutzungsdauer multipliziert, um den Gesamtwert des Gebäudes zu ermitteln.

Fremdkapital-Hebel: Ein weiterer Steuervorteil ergibt sich durch den Fremdkapital-Anteil, der bei geschlossenen Fonds bis zu 60 % betragen kann. Je höher dieser Anteil, desto niedriger ist formal der Eigenkapitalwert pro Fondsanteil und bei gleicher Schenkung kann mehr wirtschaftlicher Wert steuergünstig übertragen werden.

Beispiel: Geschlossener Immobilienfonds in Form einer Kommanditgesellschaft mit drei vermieteten Gewerbeobjekten, Bewertung erfolgt nach dem für steuerliche Zwecke zulässigen Ertragswertverfahren. Besonders interessant: Trotz eines Gesamtverkehrswerts von 35 Millionen Euro liegt der schenkungs- bzw. erbschaftssteuerlich anzusetzende Wert der Fondsanteile deutlich darunter.

Das Beispiel zeigt eindrucksvoll, wie sich die Übertragung von Fondsanteilen steuerlich vorteilhaft auswirken kann – ohne den wirtschaftlichen Wert des übertragenen Vermögens zu schmälern. Trotz eines Gesamtwerts der Immobilien von 35 Millionen Euro liegt der steuerlich anzusetzende Wert der Fondsanteile bei nur etwa 10,75 Millionen Euro, das entspricht nur rund 35,8 % des Eigenkapitals. Dieser deutliche Unterschied entsteht durch Anwendung des Ertragswertverfahrens und Berücksichtigung des Fremdkapitals, was den steuerpflichtigen Wert der Fondsanteile entscheidend reduziert.

Bei Schenkung oder Erbe eines Kommanditanteils von nominal 250.000 Euro beläuft sich der steuerlich relevante Übertragungswert im Beispiel auf nur 89.5757 Euro!

Die in diesem Beispiel dargestellten Berechnungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die tatsächlichen steuerlichen Effekte hängen von verschiedenen Faktoren ab, die im Einzelfall zu berücksichtigen sind. Wir empfehlen, Schenkungsabreden zum Zweck der Steueroptimierung mit einem qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt zu besprechen, um eine auf die individuellen Verhältnisse abgestimmte Beratung zu erhalten.