asuco ZweitmarktZins 20-2021

Immobilienmarkt in Deutschland – Nachfrage stabil
Nach Angaben des internationalen Maklerhauses Jones Lang LaSalle (Investmentmarktüberblick Q4 2020) hat sich der deutsche Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien beim Transaktionsvolumen in 2020 im Vergleich zum Rekordergebnis des Vorjahres relativ stabil gezeigt. Die Anlage in Immobilien hat sich demnach sowohl für private als auch für institutionelle Investoren als stabiles Investment erwiesen. Wesentlich dazu beigetragen hat nach Ansicht von Jones Lang LaSalle die Kombination aus extrem niedrigen Zinsen (Geldmarktpolitik) und enormen Ausgabenprogrammen von Regierungen weltweit (Fiskalpolitik).

Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in 2020 bei rd. 81,6 Mrd. EUR und damit rd. 11 % unter dem Vorjahresniveau. Dieser Rückgang war insbesondere auf eine deutliche Reduzierung von Großtransaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich zurückzuführen. Diese Reduzierung ist nach Angaben von Jones Lang LaSalle eher einem geringeren Angebot als einem mangelden Käuferinteresse geschuldet. So bieb der Kapitaldruck wesentliche Triebfeder für Immobilien-Investments – eine Entwicklung die sich wohl in 2021 weiter fortsetzen wird.

Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von i. d. R. bereits vollplatzierten geschlossenen Immobilienfonds gehandelt und deren Kapitalerhöhungen durchgeführt werden, stellt seit Jahren ein tendenziell wachsendes Segment dar.

Den Marktberichten der Deutsche Zweitmarkt AG kann entnommen werden, dass das von Handelsplattformen, Maklern etc. öffentlich gehandelte Nominalkapital von geschlossenen Immobilienfonds nach einem Zwischenhoch in 2010 (rd. 133 Mio. EUR) ab 2011 (rd. 117 Mio. EUR) bis 2017 (rd. 215 Mio. EUR) kontinuierlich gestiegen ist. Im Jahr 2018 lag das gehandelte Nominalkapital von geschlossenen Immobilienfonds bei rd. 206 Mio. EUR. In 2019 wurde ein Nominalkapital in Höhe von rd. 189 Mio. EUR und in 2020 ein Nominalkapital in Höhe von rd. 180 Mio. EUR gehandelt. Die Anzahl der Umsätze hat sich von 1.917 im Jahr 2010 auf 4.946 in 2019 deutlich erhöht. In 2020 betrug die Anzahl der Umsätze 4.941 und lag damit erneut auf einem hohen Niveau.

Die Einkaufswege der asuco zeigen, dass auch außerhalb des öffentlichen Handels hohe Zweitmarktumsätze stattfinden. Das gesamte Handelsvolumen an geschlossenen Immobilienfonds dürfte sich aktuell nach Einschätzung der asuco daher bei einem Volumen von nominal 320-370 Mio. EUR bewegen. Bei einem geschätzten Emissionsvolumen von geschlossenen Immobilienfonds seit 1993 in Höhe von über 100 Mrd. EUR bedeutet dies, dass derzeit jährlich weniger als 0,5 % des gesamten Marktvolumens am Zweitmarkt gehandelt werden. Es gibt also weiterhin genügend Einkaufspotential.

Das Investitionskonzept
Immobilien besitzen als Sachwert seit jeher bei institutionellen und bei privaten Anlegern eine hohe Bedeutung, da sie sich in der Vergangenheit oft auch in unsicheren Zeiten als stabil und wertbeständig erwiesen haben. Ist es aber wirtschaftlich noch sinnvoll, Immobilien zum aktuell hohen Preisniveau zu erwerben? Eine Diversifikation des Vermögens jedes Anlegers in Immobilien ist alternativlos. Dies gilt unabhängig von bestehenden wirtschaftlichen und politischen Risiken und unabhängig vom jeweils herrschenden Preisniveau am Immobilienmarkt.

Einkaufsvorteile am Zweitmarkt nutzen
Neben dem Direkterwerb von Immobilien bietet der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds durch seine Einkaufsvorteile besondere Chancen. Diese Einkaufsvorteile haben sich durch die von der COVID-19-Pandemie verursachten wirtschaftlichen Verunsicherung nochmals verbessert. So ist zu beobachten, dass die Preise am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds teilweise überdurchschnittlich stark sinken und u. E. nach unten übertreiben. Das bekannte Börsensprichwort „Buy on bad news“ könnte sich aktuell daher als besonders treffsicher erweisen. Im Rückblick könnten sich die Jahre 2021/2022 daher als ein besonders günstiger Investitionszeitraum erweisen.

Der Emittent nutzt diese Einkaufsvorteile und wird sein Gesellschaftsvermögen als Dachgesellschaft unter Beachtung von Investitionskriterien i. d. R. am Zweitmarkt in Anlageobjekte investieren.

Risikostreuung
Der Emittent, die 100%igen Tochtergesellschaften sowie die asuco Beteiligungs GmbH und die asuco Zweite Beteiligungs GmbH (beide jeweils 100%ige wirtschaftliche Beteiligung des Emittenten) haben bis zum 18.07.2021 Beteiligungen an 306 verschiedenen Zielfonds von 55 Anbietern sowie 15 Gesellschafterdarlehen für einen Gesamtbetrag (inkl. Erwerbsnebenkosten) von ca. 336,02 Mio. EUR erworben. Der Emittent ist damit mittelbar an 442 Immobilien verschiedener Nutzungsarten beteiligt, die einen durchschnittlichen Vermietungsstand von ca. 96 % aufweisen. Er weist durch die Risikostreuung Sicherheitsorientierung auf. Die Beteiligungen des Emittenten an den Zielfonds stellen i. d. R. Minderheitsbeteiligungen dar und erfolgen mit einer langfristi-
gen Investitionsabsicht.

Anlageziel des Emittenten ist es, aus den Anlageobjekten größtmögliche Einnahmen sowie Veräußerungsgewinne und Wertzuwächse zur Leistung von Zinsen und Zusatzzinsen, zur Rückzahlung fälliger Namensschuldverschreibungen zum Nominalbetrag sowie zur Erhöhung der Eigenkapitalrendite der Gesellschafter des Emittenten zu erzielen

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